万川瑞园项目市场营销环境分析（一）
市场营销环境对市场营销影响深远而广泛，它可能给你的营销活动带来有利条件，机遇和挑战，也可能给你带来制约和风险，所谓房地产市场营销环境，就是指营销的不可控制的参与者和影响力，即影响企业的市场营销管理能力，使其能否卓有成效地发展和维持与其目标顾客交易与关系的外在参与者和影响力”。它是房地产企业的生存空间，是企业营销活动的基础与条件。
    一、宏观环境分析
自2010年上半年以来，我们国内的房地产市场稳步上升，房价和地价不断的增长，涨到了一个空前的高度，致使国家采取宏观调控，颁布了一系列的打压房地产市场的政策，先4月中旬新的“国十条”的影响，然后到10月15号的限购令颁布，直接让整个房地产市场只剩喘息之气，并且整个政府的执行力度也是空前绝后的。随着国家宏观调控打压政策的颁布到实施，整个房地产市场的成交量大打折扣，甚至不到往年的半成。
2011年上半年楼市始终处于调控高压之下，二手房市场僵持情况日益严重，成交量持续低迷。由下图不难看出，受1月26日国八条政策的影响，2月二手房成交量遭遇腰斩，跌入上半年的谷底。严厉的限购政策，使得二手房市场迈入了纯刚需时代，同时二手房成交量也正式进入低迷期。在2011年的年初短短两个月的时间里，楼市便呈现了“冰火两重天”的情景。之后，受市场刚需的支撑，成交量小幅回升，但依然维持低位运行，整体走势愈加平稳。
2011年初的国八条相比去年的“国四条”、“国十条”要猛烈许多。2011年的“三月小阳春”和“红五月”均未如期而至，二手房市场的寒意挥之不去。“限购令”瞬间剥夺了投资客的入场券，随着存款准备金率的步步上调，部分刚需者也被拒之门外，二手房市场的成交量可谓一路走软。据搜房网二手房数据监控中心数据显示，7城市2011年上半年累计成交量与去年同期相比，均呈下降趋势，多数城市降幅达到二至三成。在监测的7城市中，杭州成交量同比降幅最大，为42.3%，成为“限购令”实施之后的重灾区；而深圳受“7.11按评估价征税”的影响，市场需求提前集中入市成交，整个六月成交量节节攀升，重回万套之上，与去年同期相比，下降幅度较小，为11.0%。
    二、微观环境分析
（一）温州房地产市场分析与现状
自改革开放以来，温州都以自己的“温州模式”来艰辛创业，带动温州的经济发展，温州的房地产市场形成和发展都比较早，在20世纪70年代末就开始逐步的发展。随着最近这几年温州经济迅速发展，温州的房地产业也伴随着同步推进发展，呈现健康发展的现状。
由于这样的现状持续发展，导致房价和地价的不断攀高，从而国家宏观调控打压房价的政策出台，直接导致温州房地产市场在2011年的上半年，一直缩水。