1荷塘月色项目销售策划方案
摘要：2010年到2011年国家房市调控政策不断，房地产市场风云变幻，在这样的背景下，本案是以义乌.荷塘月色开发项目为例，通过对义乌市的房地产市场分析，结合该小区的周边环境，SWOT分析，为该小区制定的一个销售策划方案。重点阐述了该小区的优势、劣势条件和为该小区制定的一些具体销售方案。
关键词：政策；市场；SWOT分析
一、项目介绍
荷塘月色是由义乌市商城集团房地产开发有限公司开发的，是义乌市首个国家康居示范工程项目。项目总用地205亩，建筑规模达60万平方米，作为义乌国际商贸城辐射圈内的高品质大型社区，荷塘月色项目坚持高标准、高质量原则，由澳大利亚柏涛设计公司规划设计，现代实用主义，主仆分流，尊享阔气！与世界一流品质住宅同步。该项目致力于节能、省地、环保等新技术、新材料应用，总投资近达45亿元，预计在2014年完工。该项目将以建设义乌市西北方向住宅标杆工程为目标，严格按照国家康居工程的标准和要求，科学管理、高效施工，积极促进我市住宅产业提升和城市人居环境改善，持续推动国际商贸名城建设。
二、房地产市场分析
（一）义乌市的房地产发展状况
义乌的房地产市场目前还处于发展中阶段，可以说各个方面发展都不算是太成熟，相比温州、杭州这些大城市义乌的房价可以说是很低了。虽然自2010年以来，国家新出台的房产政策不断，但是对义乌这个特殊的城市却没有什么大的影响。
（二）义乌市房地产市场分析
随着国家对房产市场的调控政策紧缩，全国房产市场降价成为一种趋势，全国几个大中城市房价上涨都得到了一定的抑制。
按照正常年份，义乌市每年的九月、十月是房产交易的黄金季节，而2011年，义乌二手房市场相比去年同期的“量价齐升”，进入了寒冷期，交易量与去年相比下滑接近6成。价格上，11月列入统计的20个小区的挂牌价相比9月平均跌了10.9%。就比如义乌嘉禾广场，9月份还挂牌2.1万到2.2万，如今降到1.7万至2万，跌幅达12.5%。
金典不动产统计的20个小区，有5个小区跌幅超过12%。他们预计全年交易的套数会下降6%左右，成交面积下降23%。义乌房管处的不完全统计显示，2011年截至11月义乌市区的二手房成交量3007套，成交面积160.8万平方米。相比去年的3330套和220万平方米都有所下降。据义乌市多家房开公司统计数据显示，买房为了自住的客户占到了七成多。
2011年，限购令的颁布以及义乌地税局契税中心7月1日实施新的交易税收最低计税价格方案，都让投资者开始退缩。往年义乌130平方米以上的房产最热销，因为需求的改变，2011年100平米的户型成为市场的主导。客户需求从高总价房源转向了低总价房源。
2荷塘月色项目SWOT分析（一）
（一）项目优势分析
1.自然环境优美：
荷塘月色项目地处义乌城市唯一原生态湿地区域，属于义乌市未来重点保护的生态圈，也是义乌生态主城区规划范围内的唯一的大型住宅区。项目周边自然环境优美，丘陵、果树、水库、山庄密集。遵照“城市绿肺、湿地花园”的设计理念，荷塘月色景观设计采用现代自然山水园林风格，将“自然山水”与“现代生活”完美契合，并融入“荷”主题文化，为业主们带来现代、自然、山水意境、健康休闲的住区环境。景观规划延续项目整体的规划布局，采用一环、四点、多组团的区域串联，突出各主要节点间的特点，优化次要节点的空间衔接。公共区域以不同的形式，不同的功能，不同的主题来提供给使用者休闲、集散、交流、运动等生活内容。
2.建筑设计独特：
该项目建筑设计上，存有四大亮点：（1）南北通透设计：尽可能地保证主要居住空间具有最佳朝向，利用各种类型的落地窗，转角窗等手段将自然景观延伸到居住者室内生活空间。（2）大面宽设计：采用明厅、明厨、明室、明卫的“四明”设计，力争达到“户户通风、间间采光”的良好效果；突出“简化行走流程”设计，力求室内交通组织紧凑、舒适。（3）人性化设计：于每幢高层建筑入口处设计无障碍缓坡，方便残疾人出行。（4）外景内移设计：户内花园、观景平台和270°飘窗设计，最大限度为住户创造独特居住条件，提升品质生活。
3.区域交通便利：
荷塘月色项目位于义乌荷叶塘，项目东靠荷塘雅居，西邻西城路，南望大通路，北接涌金大道，距离国际商贸城北端约2.5公里，到福田市场也只有5分钟的路程，与建设中的中央商务区、国际会议中心、高尔夫球场毗邻而卧。随着城中路延伸段和西城快速路的建设，荷塘月色将直接接壤与以国际商贸城为核心的城市CBD，成为城市财富精英的理想居所。
4.规划设计优秀：
荷塘夜色项目邀请国际排名前五、澳大利亚排名第一的墨尔本柏涛建筑设计公司进行方案规划和建筑设计，力求在规划理念、建筑风格、审美价值、生活模式等方面达到国际水平，引领未来义乌的城市居住生活潮流。项目在空间构成上，利用塔楼的重组拼接和角度错位，将整个场地分割成南北四个庭院，并保证每个庭院相对安静，形成十足的律动感和开合有序的空间肌理。项目实行人车分流，社区外围设有直进地下车库通道，便捷到达住宅电梯门厅，打造地上道路、庭园“纯步行”空间。地下车库设有采光井，保证自然采光、通风。
5.各种线路配套齐全：
免费电话接入、宽带上网接入、空调插座与闭路电视预留，免除业主入住后自行装备的烦恼。
6.完善的物业管理：
义乌市中国小商品城物业管理有限公司成立于1999年12月1日，为商城房产控股公司，注册资金100万元，拥有三级资质，全国物业管理协会会员成员单位。义乌市中国小商品城物业管理有限公司管理规范，产业配套规模优势突出。公司经营范围覆盖小区物业管理、房产中介、家政服务、花卉苗木等领域，在湖南、河北等保安学校设立定向的保安招工与培训基地，2003年公司通过了ISO9001国际质量管理体系认证，以人性化管理、安全高效享誉义乌。现经营管理的物业面积超过100万平方米。
7.升值空间大：
义乌市房地产现在正处于发展阶段，各个楼盘都存在巨大的升值空间，而且荷塘月色靠近义乌国际商贸城，而商贸城也正在向小区方向不断扩张，所以说该楼盘将来的升值空间很大。
8.价格优势：
因为该楼盘处于市郊，所以价格相比市中心的楼盘还是相对低廉很多的，一期开盘均价定位15000元/平方米，而现今市区一些二手房的价格都要比之高出许多，比如北苑城市花园小区一套153平米的房子要260万人民币，将近17000元/平方米，所以该楼盘在价格上拥有很大的优势。